Bauzinsen auf Rekordhoch seit 2009: Kredite werden deutlich teurer (21.10.2026)

Martin: Hallo und herzlich willkommen bei Geld & Alltag. Ich bin Martin, und bei mir im Studio ist wie immer Nina. Schön, dass du da bist, Nina.

Nina: Hallo Martin, hallo zusammen. Ich freue mich. Und ich habe das Gefühl, heute dreht sich ziemlich viel ums Thema Zinsen.

Martin: Das stimmt, gleich drei Meldungen kreisen um Bauzinsen. Dazu kommt ein Blick auf die Energie-Grundversorgung und auf Hilfen bei Schulden. Fangen wir mit den Bauzinsen an. Laut Interhyp liegt der Durchschnittszins für zehnjährige Immobilienkredite bei knapp 4,5 Prozent. So hoch war er seit 2009 nicht mehr.

Nina: Seit 2009. Das ist ja eine Weile her. Wo standen wir denn vorher?

Martin: Im Mai lag der Wert laut Interhyp noch bei 3,9 Prozent. Jetzt wurde sogar das Zinshoch von Ende 2023 übertroffen. Die Ursache: Der wieder aufgeflammte Iran-Konflikt hat Inflationssorgen ausgelöst, und darauf hat die Europäische Zentralbank mit einer Leitzinserhöhung reagiert.

Nina: Moment, was hat der Leitzins mit meinem Immobilienkredit zu tun? Den gibt mir ja eine Bank und nicht die EZB.

Martin: Gute Frage. Der Leitzins ist der Zins, zu dem sich Banken bei der Zentralbank Geld besorgen. Für Immobilienkredite ist aber vor allem die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen wichtig. Sie bestimmt, was Banken für ihre Refinanzierung zahlen, etwa über Pfandbriefe. Steigen die Renditen, geben die Banken das an Kreditnehmer weiter.

Nina: Okay. Und was heißt das in Euro? Mit Prozentzahlen kann ich mir oft wenig vorstellen.

Martin: Dann ein paar Beispiele. Die FMH-Finanzberatung rechnet vor: Anfang 2022 lag der Schnitt bei 0,8 Prozent, jetzt bei 4,48. Bei einem Darlehen über 500.000 Euro sind das rund 152.000 Euro mehr Zinskosten bis zum Ende der Zinsbindung. Und Interhyp-Chef Jörg Utecht sagt: Der jüngste Anstieg bedeutet bei einer durchschnittlichen Finanzierung fast 200 Euro mehr Monatsrate.

Nina: Fast 200 Euro im Monat, nur durch den jüngsten Anstieg. [pauses] Das ist für viele Familien schon eine Menge. Heißt das, wer jetzt schon ein Haus hat, muss sich Sorgen machen?

Martin: Nicht automatisch. Bei laufenden Krediten ändert sich durch die Zinserhöhungen erst mal nichts, denn der Zins ist ja für die Zinsbindung festgeschrieben. Kritisch kann es werden, wenn die Zinsbindung bald ausläuft. Wer damals unter einem Prozent bezahlt hat, steht bei der Anschlussfinanzierung vor einem deutlich höheren Zins.

Nina: Gibt es dafür irgendeine Absicherung? Man kann ja nicht in die Zukunft schauen.

Martin: Es gibt sogenannte Forward-Darlehen. Dabei sichert man sich schon heute einen Zins für einen Kredit, der erst später beginnt, mit Vorlaufzeiten von bis zu 60 Monaten. Dafür zahlt man einen Aufschlag. Und der Vertrag gilt auch dann, wenn die Zinsen später sinken. Ob das passt, hängt stark von der persönlichen Situation ab, da sollte man sich beraten lassen.

Nina: Also eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen, die aber auch Geld kostet. Verstanden.

Martin: Genau. Und dann ist da die Frage, wie das den Markt insgesamt trifft. Utecht sagt, die Zinsen dürften erst nach einer nachhaltigen Lösung im Iran-Konflikt spürbar sinken, und darauf deute aktuell nur wenig hin. Einige Kunden werden zurückhaltender.

Nina: Dann müssten die Immobilienpreise doch fallen, oder?

Martin: Ein Stück weit ja. Die Preise haben die Höchststände aus der Zeit vor dem Ende der Nullzinsphase 2022 noch nicht wieder erreicht. Max Herbst von der FMH-Finanzberatung weist darauf hin, dass die Zinsen heute denen von vor 15 bis 18 Jahren ähneln. Damals waren aber die Immobilienpreise deutlich niedriger. Die Belastung ist also in der Summe höher.

Nina: Das erklärt, warum viele sagen: Ich würde ja gern kaufen, aber es rechnet sich nicht.

Martin: Und es zeigt sich auch am Bau. Der Landesverband bayerischer Bauinnungen meldet im Wohnungsbau für Juli einen Auftragsrückgang von 8,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Aufsummiert über das Jahr liegt das Minus bei 3,2 Prozent, und das gegenüber einem ohnehin schwachen Vorjahr. Laut dem Bericht sieht es in allen Bundesländern ähnlich aus.

Nina: Das kann am Ende auch Mieter betreffen, wenn weniger gebaut wird. Aber das ist ja Zukunftsmusik, da will ich nicht spekulieren.

Martin: Richtig, das lassen wir offen. Bleiben wir bei dem, was man konkret nachlesen kann. Die Stiftung Warentest hat ihren monatlichen Zinsvergleich veröffentlicht. Stichtag war der 15. Oktober. Für die Modellfinanzierung mit 15 Jahren Zinsbindung lag der Effektivzins im Schnitt bei 4,68 Prozent, das sind 0,06 Punkte mehr als im Vormonat.

Nina: Und was ist die Modellfinanzierung genau?

Martin: Ein Beispielfall: eine Immobilie für 400.000 Euro, 80 Prozent finanziert, also 320.000 Euro, bei zwei Prozent Tilgung. Die Daten kommen von rund 60 Anbietern. Seit Juni sind die Zinsen in diesem Modell um mehr als einen halben Prozentpunkt gestiegen. Bei zehn Jahren Zinsbindung lag der Schnitt bei 4,43 Prozent.

Nina: Und gibt es zwischen den Banken große Unterschiede?

Martin: Ja, und das ist für mich die wichtigste Zahl. Das günstigste Angebot lag bei 4,02 Prozent, das teuerste bei 5,03. Mit den Top-Konditionen würde man im Modellfall bis zum Ende der Zinsbindung 33.817 Euro an Zinsen sparen, verglichen mit dem Durchschnitt.

Nina: Über 33.000 Euro Unterschied, nur durch den Anbieter. Das ist enorm. Was rät die Stiftung Warentest?

Martin: Angebote von mindestens drei Anbietern einholen, darunter mindestens ein Kreditvermittler, und dabei immer die gleichen Vorgaben machen, sonst lässt sich nichts vergleichen. Außerdem: trotz des Zinsanstiegs keine übereilten Kaufentscheidungen. Ob und wann man kauft, hängt immer vom eigenen Budget ab.

Nina: Das klingt vernünftig. Lass uns mal zu was anderem kommen. Ich habe gelesen, dass viele Haushalte bei Strom und Gas gar nicht wissen, in welchem Tarif sie stecken.

Martin: Ja, das kommt vom Verbraucherzentrale Bundesverband. Nach einer forsa-Umfrage mit gut 1.000 Befragten kennt fast jeder zweite Haushalt den Unterschied zwischen Grundversorgung und Sondervertrag nicht. Nur 21 Prozent sagen, sie kennen die Besonderheiten der Grundversorgung.

Nina: Kurz erklärt: Grundversorgung ist der Tarif, in dem man landet, wenn man nie aktiv einen Vertrag abgeschlossen hat, oder?

Martin: So ungefähr, zum Beispiel nach einem Einzug ohne eigenen Vertrag. Ein Sondervertrag ist dagegen ein Tarif, den man bewusst wählt, oft bei einem anderen Anbieter. Laut vzbv ist die Grundversorgung in allen untersuchten Städten deutlich teurer. Im Schnitt liegt der Preisvorteil beim Wechsel in den günstigsten Sondervertrag bei 272 Euro im Jahr bei Strom und 547 Euro bei Gas. Berechnet wurde das für 3.500 Kilowattstunden Strom und 20.000 Kilowattstunden Gas.

Nina: Und trotzdem wechseln die wenigsten?

Martin: Genau. Von den grundversorgten Haushalten haben 89 Prozent beim Strom und sogar 96 Prozent beim Gas ihren Vertrag nicht gewechselt. Insgesamt haben 76 Prozent der Haushalte ihren Stromvertrag weder gewechselt noch einen Wechsel geplant.

Nina: Ich kenne das aus meinem Umfeld. Da heißt es oft: Das läuft ja, wird schon passen. [sighs] Und dann fällt es erst bei der Jahresabrechnung auf.

Martin: Deshalb fordert der vzbv als ersten Schritt, dass Anbieter ihre Kunden jährlich auf ihren Tarif hinweisen müssen. Ein Gutachten des Wuppertal Instituts nennt drei Reformoptionen: mehr Transparenzpflichten, eine Ausschreibung der Grundversorgung im jeweiligen Gebiet und eine staatliche Preisregulierung für einen Teil des Marktes. Das Wirtschaftsministerium soll in einem zweiten Schritt ein Ausschreibungsmodell prüfen.

Nina: Also vorerst eine Forderung, noch kein Gesetz. Für Hörerinnen und Hörer heißt das praktisch: einfach mal in die Abrechnung schauen, in welchem Tarif man ist.

Martin: Ja, das ist ein einfacher Schritt. Wie viel man am Ende spart, hängt vom eigenen Verbrauch und Wohnort ab, die genannten Beträge sind Durchschnittswerte.

Nina: Und das vierte Thema heute ist ernster, oder? Schulden.

Martin: Ja. Die Verbraucherzentralen bündeln Ratgeber zu Themen wie Inkasso, Energieschulden, P-Konto und staatliche Hilfen. Wer in finanzielle Schwierigkeiten gerät, soll früh Unterstützung suchen, bevor die Überschuldung droht.

Nina: Was ist denn ein P-Konto? Den Begriff hört man oft.

Martin: Das ist ein Pfändungsschutzkonto. Ein Grundbetrag auf dem Konto bleibt dann vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt, damit man das Existenzminimum sichern kann. Für die Bescheinigung nennen die Verbraucherzentralen fünf Wege, zum Beispiel über das Jobcenter, die Schuldnerberatung oder das Vollstreckungsgericht.

Nina: Und bei Inkasso? Da bekommt man ja manchmal Nachrichten, bei denen man nicht weiß, ob sie echt sind.

Martin: Stimmt. Die Verbraucherzentralen bewerten zum Beispiel Inkassoforderungen per SMS im Zusammenhang mit Gewinnspielen oder Telefonsex-Nummern oft als unseriös. Man sollte also genau hinsehen und im Zweifel Rat holen, statt vorschnell zu zahlen. Eine wichtige Regel noch: Wird eine Lastschrift mangels Kontodeckung zurückgewiesen, müssen Verbraucher auch ohne vorherige Mahnung die Inkassokosten tragen.

Nina: Das wussten sicher viele nicht. Und bei Energieschulden steht ja oft mehr dahinter als nur die offene Rechnung.

Martin: Genau, die Verbraucherzentralen sprechen von der Spitze des Eisbergs, weil oft weitere Zahlungsverpflichtungen bestehen. Außerdem gibt es Infos zu Leistungen für Familien. Der Kinderzuschlag zum Kindergeld beträgt 2026 wie schon 2025 maximal 297 Euro und richtet sich an einkommensschwache Familien. Beim BAföG hängt die Höhe vom Einkommen der Eltern und vom eigenen Vermögen ab.

Nina: Gut zu wissen, dass es solche Anlaufstellen gibt. Wichtig ist, nicht aus Scham zu warten.

Martin: Das ist ein schöner Gedanke. Dann fasse ich zusammen. Erstens: Bauzinsen sind auf dem höchsten Stand seit 2009. Wer finanziert oder eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte mehrere Angebote mit gleichen Vorgaben vergleichen, weil die Unterschiede zwischen den Anbietern groß sind. Zweitens: Ein Blick in den eigenen Strom- und Gasvertrag lohnt sich, denn die Grundversorgung ist im Schnitt deutlich teurer. Drittens: Bei Schulden oder unklaren Inkassoforderungen früh Hilfe bei Verbraucherzentralen oder Schuldnerberatungen suchen. Alle Entscheidungen hängen von der persönlichen Situation ab, das war keine Finanz- oder Rechtsberatung. Und noch ein Hinweis: Dieser Podcast ist vollständig KI-generiert, alle Quellen und Hintergründe findest du auf unserer Website. Danke fürs Zuhören, und schalte gern in der nächsten Folge wieder ein, damit du informiert bleibst, bessere Entscheidungen triffst und den Überblick behältst.

Nina: Danke dir, Martin, und danke an alle, die zugehört haben. Bis zur nächsten Folge, und passt gut auf euer Geld auf.